המדריך המלא למשכנתא

אני יכול לגשת לבנק לבד
7%

- מה זאת משכנתא -

תאריך עדכון: 12/03/2020

לפני שנכנס למושגים ולתתי הסעיפים אני רוצה קודם להסביר לכם בפשטות מהי משכנתא.
הרעיון הוא פשוט, הבנק נותן לנו כסף לרכישת נכס כלשהו, ברגע שהבנק נותן לנו כסף הוא רוצה להבטיח שאנחנו נוכל להחזיר לו בכל חודש את ההחזר החודשי, ולשם כך הוא מבקש בטחונות .

אחד מהביטחונות הוא לרשום “משכון” של הנכס באחד מהמשרדים הממשלתיים במדינה (טאבו/מנהל מקרקעי ישראל ורשם המשכונות).
מקור המילה משכנתא – במילה משכון. משמע, שימוש בנכס בעל ערך (לרוב נדל”ן) כעירבון ללקיחת משכנתא.

בעל המשכון (לרוב הבנק) מגביל את הלווה (בעל הנכס) על ביצוע פעולות בנכס הממושכן בהתאם לתנאי ההלוואה בניהם .
בעת אי עמידה בתנאי ההלוואה (המשכנתא) יכול בעל במשכון (הבנק) למכור את הנכס ולהחזיר את חובו = מימוש המשכנתא.

לצורך המחשה, הנה לכם דוגמא :
משפחת אברהם התענינה ברכישת דירה בעלות של מיליון ₪.
יש להם חצי מיליון ₪ חסכונות, משפחת אברהם פונה לאחד מהבנקים למשכנתאות ומבקשת חצי מיליון ₪ הלוואה לצורך השלמת הרכישה – קרי משכנתא.
הבנק יבחן את הבקשה ובמידה הבקשה תאושר הוא ייתן למשפחת אברהם את הכסף ויבקש לרשום “משכנתא” על הנכס על מנת שמשפחת אברהם לא תוכל לבצע שינוי או למכור את הנכס בעתיד ללא אישור הבנק .

אם הבנתם מהי “משכנתא”, מעולה !
אתם יכולים לעבור לחלק הבא ולהבין איך כדאי לקחת משכנתא ואיך ניתן לעשות את זה נכון ובזול .

אני יכול לגשת לבנק לבד
12%

- תהליך לקיחת משכנתא -

תאריך עדכון: 18/03/2020

תהליך לקיחת המשכנתא מחולק לארבעה חלקים:
חלק א’ – אישור עקרוני.
חלק ב’ – בחירת מסלולי הלוואה וניהול מו”מ עם הבנקים .
חלק ג’ – פתיחת תיק משכנתא ומתן בטחונות לבנק .
חלק ד’ – קבלת הכספים ותחילת תקופת הפירעון.

חלק א’ – אישור עקרוני :
לאחר שמצאתם נכס ולפני שחתמתם על חוזה רכישה, חשוב מאוד לבדוק בבנקים השונים למשכנתאות אם יש לכם אישור ללקיחת משכנתא על הסכום הנדרש לטובת רכישת הנכס,
אישור זה נקרא אישור עקרוני, במעמד זה יהיה על הלווה להמציא גם מסמכים ופרטי מידע אישיים כמו משלח יד וגובה שכר, וכן פרטים טכניים על הנכס המבוקש – בין אם כבר נבחר
אחד כזה ובין אם לא .
כלומר, אתם צריכים הסכמה מהבנק שהוא מוכן לממן לכם חלק מהעסקה וכך אתם יכולים לדעת שאין בעיה לחתום על חוזה רכישת הדירה .
חשוב – מי שלוקח אחוז מימון גבוה מהבנק, מעל 60% , מומלץ שיזמין שמאי לנכס לפני שהוא חותם חוזה על רכישת הדירה, כדי לוודא שהוא לא חורג מאחוזי המימון המקסימליים 75%.

חשוב מאוד לדעת איך מבקשים אישור עקרוני, מהן הטעויות שיש להיזהר מהן.
חשוב גם לדעת שלכל בנק למשכנתאות יש גישת אשראי משלו ואם בנק אחד לא נתן אישור עקרוני זה לא אומר שגם בנק אחר לא ייתן אישור .
את האישור העקרוני תקבלו מהבנק, תוך מספר ימים, כמובן בהנחה שהכול תקין ושהצגתם את כל המסמכים הנדרשים.

לעיתים, תתבקשו להשלים מסמכים נוספים הנוגעים להכנסותיכם והקשורים בנכס אותו אתם עומדים לרכוש.
לאחר שתחתמו על חוזה הרכישה, תתבקשו להציג מסמכים נוספים, כולל חוזה הרכישה עצמו ואישור הזכויות על הנכס.


חלק ב’ – בחירת מסלולי הלוואה וניהול מו”מ עם הבנקים:
חייב לציין, החלק האהוב עלי, בניית מתווה אסטרטגי אל מול הבנק תוך כדי התייחסות לכלל הפרמטרים כמו:
אחוזי המימון, הכנסה פנויה, מסלולי פיתוי וכו’…ארחיב בהמשך, בינתיים, הסבר קצר .
אחרי קבלת המידע אודות מסלולי הלוואה בבנקים השונים יהיה על הלווה לבחור במסלול שתואם את תמהיל ההלוואה הנכון עבורו (כאן, יותר מתמיד, חשובה ההבנה של כל מסלול
והשפעתו על התמונה המלאה – כמובן שארחיב בהמשך על כל מסלול בנפרד) .
לאחר בניית התמהיל, אנו נבצע מכרז ריביות מכמה בנקים על מנת להגיע לתוצאה הטובה ביותר.

לצורך המחשה, דוגמא מילולית קצרה:
היי בנק א’, הנה תמהיל המשכנתא שבחרתי, תלביש לי עליו ריביות בבקשה.
לאחר קבלת הריביות מבנק א’ נלך לבנק ב’ :
היי בנק ב’, הנה התמהיל שלי ביחד עם הריביות שקיבלתי בבנק א’, תבדוק היתכנות לשיפור, חשוב מאוד לבקש לשפר את הריביות ולא להשוות.
(אפשר ואפילו רצוי גם ללכת לבנק ג’ וד’).
מקווה שהבנתם את הכוונה, ממש כמו משחק פינג פונג עד לקבלת תוצאה סופית מעולה !

חלק ג’ – פתיחת תיק משכנתא ומתן בטחונות לבנק:
לאחר שבחרתם את אחד מהבנקים ועם רגע ההסכמה בינכם לבין הבנק בנוגע לפרטי ההלוואה, ייפתח “חלון זמן” קצר מאד שבו יהיה עליכם הלווים להמציא מספר מסמכים קריטיים, ביניהם, גם כאלה שהנפקתם תהיה כרוכה בתשלום:
רישום והתחייבויות, הערכת שמאי, ייפוי כוח לנוטריון ופוליסות ביטוח הקשורות למשכנתא.
כל הטפסים יוגשו יחד לבנק בתור “תיק המשכנתא”, ובהנחה שהוא הוכן כראוי, ההלוואה תאושר לאחר תקופת המתנה
קצרה .
לכל בנק יש דרישות לביטחונות על מנת שיבטחו מקרה שלא תחזירו את המשכנתא, להלן רשימת הביטחונות באופן כללי (ייתכנו שינויים קלים בין בנק לבנק).

רשימת בטחונות :
רישום בטאבו / מנהל מקרקעי ישראל – הבנק יבקש לרשום על שמו “הערת אזהרה” בטאבו או במנהל על מנת שלא תוכלו למכור את הבית ללא אישורו .

ביטוח חיים – אחד הביטחונות של הבנק הוא ביטוח חיים עבור שני בני הזוג.
כך שאם אחד מבני הזוג נפטר, חברת הביטוח מכסה את המשכנתא והבנק מקבל את הכסף.

ביטוח נכס – על אותו משקל כמו בביטוח חיים, הבנק רוצה גם לבטח את הנכס מפני רעידות אדמה, שיטפונות וכו’.
הבנק לא לוקח סיכון שיום אחד בניין יתמוטט והלקוחות יישארו ללא דירה אבל עם משכנתא שהם לא מסוגלים להחזיר .

רישום משכון ברשם המשכונות – בנוסף להערת אזהרה בטאבו מבקש הבנק גם לרשום משכון במשרד המשפטים (המשכון הוא כלפי האדם ולא כלפי הדירה).

חתימה של המוכרים ועורך הדין שלהם – גם האנשים מהם קניתם את הדירה יצטרכו לחתום על כתב התחייבות עבור הבנק שאומר שהם מתחייבים להחזיר לבנק את הכסף במקרה של ביטול עסקה ועוד התחייבויות חוזיות .

חלק ד’ – קבלת הכספים ותחילת תקופת הפירעון:
עם מתן אישורה הסופי של ההלוואה והחתימה על תנאיה, הבנק יעביר את כספי המשכנתא למוכר, הכסף עובר ישירות למוכר ולא מגיע אליכם ובכך מונע מצב ש”תברחו” עם הכסף
והבנק “יישאר תקוע ” .
בשלב זה למעשה תתחיל תקופת פירעון ההלוואה החודשי, עד לסיומה לאחר מספר השנים שסוכם מראש.
תזכרו שתמיד ניתן למחזר את המשכנתא ובכך לשפר את תנאי ההלוואה, אבל זה כבר עניין אחר .

זהו, אלו השלבים, התהליך הוא ארוך ולפעמים קצת מסורבל אבל תמיד תזכרו, אתם לא הראשונים לעבור את התהליך וכנראה שגם לא האחרונים, הכי חשוב שתהנו בדרך לרכישת הבית שלכם 🙂

אני יכול לגשת לבנק לבד
19%

- מה ההבדל בין הלוואה בנקאית למשכנתא -

תאריך עדכון: 28/03/2020

משכנתא היא סוג של הלוואה, אז מה ההבדל בין הלוואה רגילה למשכנתא?

הלוואה רגילה בדרך כלל לוקחים בסכומים קטנים יחסית של עד 100,000 ש”ח, לטווח שנים קצר (1 שנים עד 7 שנים), ההלוואה בדרך כלל יכולה להינתן מהיום להיום, ללא צורך בשעבוד כלשהו, היום אפילו ניתן לקחת הלוואה באינטרנט בקליק מבלי לבקר בבנק.
ההלוואה ניתנת על סמך ההיכרות של הבנק עם החשבון שלכם ולכן כמעט תמיד נלקחת בבנק בו הנכם מנהלים את החשבון שלכם .

משכנתא לעומת זאת לרוב נלקחת בסכומים גדולים, מעל 100,000 ש”ח, לטווח שנים ארוך (4 שנים עד 30 שנים), המשכנתא יכולה להילקח בכל בנק שנותן משכנתאות ללא
קשר לבנק בו מנוהל החשבון שלכם ויורדת בהוראת קבע.
לא ניתן לקחת משכנתא ללא חתימה בבנק אצל פקיד משכנתאות .
המשכנתא דורשת שעבוד הדירה שלכם בטאבו ולצורך כך נדרש לבצע מספר משימות כמו שמאות, רישום משכנתא בטאבו, ביטוח נכס וגם ביטוח חיים אישי .
תהליך המשכנתא אורך בין חודש לחודשיים בממוצע .

מה היתרונות במשכנתא ?
ניתן לקחת לטווח שנים ארוך ובהחזר חודשי נמוך .
סכום המשכנתא אינו מוגבל כל עוד עומד בקריטריונים (אחוז משווי הבית, יכולת החזר וכו’) .
מגוון מסלולים (קבועה צמוד, קבוע ולא צמוד, משתנה לפי ריבית בנק ישראל וכו’) מגוון שיטות החזר (תשלום חודשי קבוע, תשלום מופחת של ריבית בלבד) ריביות נמוכות מהלוואות אחרות, משכנתא נחשבת הלוואה בטוחה עבור הבנק שכן הבית שלנו משועבד כבטחון להחזר ההלוואה .
ניתן לקחת לכל מטרה לגיטימית (אם אנחנו כבר בעלים של בית) תחנות יציאה בלי קנסות בחלק מהמסלולים .

מה החסרונות במשכנתא ?
לא ניתן לקחת סכומים נמוכים או לטווח שנים מתחת ל- 4 שנים .
ישנם עלויות נלוות (שמאי, ביטוח, רישום שעבוד, עמלת פתיחת תיק בבנק)
פרוצדורה ארוכה .
חייבים לשעבד בית .
נדרש להציג הכנסות וכו’.

אני יכול לגשת לבנק לבד
26%

- הבנקים למשכנתאות -

תאריך עדכון: 03/04/2020

אז, כמה בנקים למשכנתאות יש בישראל? מה מאפיין כל בנק ובנק? ולאילו בנקים כדאי לכם
לפנות? לפניכם סיכום של הבנקים למשכנתאות המובילים בישראל .
• בנק מזרחי טפחות למשכנתאות.
• בנק לאומי למשכנתאות..
• בנק הפועלים למשכנתאות.
• בנק דיסקונט למשכנתאות.
• בנק הבינלאומי למשכנתאות.
• בנק אגוד למשכנתאות.
• בנק ירושלים למשכנתאות.

בנק מזרחי טפחות למשכנתאות:
מזרחי-טפחות הוא ללא ספק בנק המשכנתאות הכי גדול בארץ .
קהל יעד-
כל הלקוחות בכל אחוזי המימון, מכיוון שהוא בנק גדול וממוקד משכנתאות, הוא מקבל את כל
סוגי הלקוחות בכל אחוזי המימון ובכל הארץ .
רמת ריביות –
נמוכה-גבוהה – גם כאן, מכיוון שמדובר בבנק גדול במשכנתאות, טווח הריביות בו משתנה
מאוד מלקוח ללקוח ולא ניתן להגיד שזה בנק יקר או זול .
יש גם הטבות לפותחי חשבון בנק תוכלו לקבל בין 75-100 אלף ש”ח בהלוואת פריים
לתקופה של 15 שנה, הריבית? בהתאם ללקוח .
להגשת בקשה למשכנתא ניתן להתקשר ל- 8860 *
או להיכנס לאתר האינטרנט של הבנק ולהשאיר בקשה שיחזרו אליכם .

בנק לאומי למשכנתאות:
גם כאן מדובר על בנק מאוד מקצועי בעל מערך משכנתאות מאוד ממוקד ונמצא בפריסה
ארצית רחבה, בנק מתקדם מבחינה דיגיטלית והיום אפשר לבצע את רוב התהליך באמצעות
לאומי דיגיטל .
קהל יעד-
כל הלקוחות בכל אחוזי המימון, בנק זה עובד ונותן לכל הלקוחות משכנתאות, אבל ישנה
עדיפות ללקוחות שמנהלים את העו”ש שלהם בבנק.
רמת ריביות –
נמוכה – גבוהה, לקוחות הבנק יקבלו ריביות נמוכות ואילו לקוחות בנקים אחרים יקבלו ריביות
בינוניות / גבוהות .
אין הטבה מעניינת למי שפותח חשבון בנק בלאומי.
להגשת בקשה למשכנתא ניתן להתקשר ל- 3200 *
או להיכנס לאתר האינטרנט של הבנק ולהשאיר בקשה שיחזרו אליכם .

בנק הפועלים למשכנתאות:
הבנק הכי גדול בארץ אבל בתחום המשכנתאות הוא רק הבנק השלישי בגודלו.
קהל יעד-
לקוחות בנק הפועלים בכל אחוזי המימון ולקוחות בנקים אחרים עד 60% מימון .
מדובר בבנק גדול עם מערך משכנתאות מקצועי ובעל פריסה ארצית שיודע לטפל בכל סוגי
הלקוחות ובכל סוגי המשכנתאות .
רמת ריביות –
תלוי בעיקר באחוזי המימון שלכם ובאיזה בנק אתם מנהלים את חשבון העו”ש – לקוחות
הבנק יקבלו ריביות נמוכות ואטרקטיביות.
לקוחות בנקים אחרים יקבלו הצעות טובות אך ורק אם יהיו בעלי אחוז מימון נמוך (עד 60%)
ואלו שלוקחים אחוזי מימון גבוהים והם לא לקוחות פועלים כנראה יקבלו ריביות גבוהות .
יש הטבות לפותחי חשבון בנק, בריביות + הנחה בדמי פתיחת תיק .
להגשת בקשה למשכנתא ניתן להתקשר ל- 2408 *
או להיכנס לאתר האינטרנט של הבנק ולהגיש את הבקשה הראשונית לקבלת אישור עקרוני
למשכנתא .

בנק דיסקונט למשכנתאות:
הבנק הרביעי בגזרה הוא קטן הרבה יותר משלושת הראשונית.
גם פה יש בנק גדול עם פריסה ארצית רחבה, אך מערך המשכנתאות יותר קטן משמעותית
המקצועיות וזמני התגובה יהיו הרבה יותר איטיים ולפעמים גם יותר מסורבלים.
קהל יעד-
לקוחות בנק דיסקונט בכל אחוז המימון ולקוחות בנקים אחרים עד 60% מימון .
ישנה נטייה ברורה ללקוחות הבנק שיקבלו הצעה כנראה הוגנת בכל טווחי אחוזי המימון.
לקוחות הבנקים האחרים יזכו להצעה סבירה באחוזי מימון נמוכים ולהצעה גרועה באחוזי
מימון גבוהים .
רמת ריביות –
בינונית – גבוהה, לקוחות הבנק יקבלו הצעה טובה באחוזי מימון נמוכים, אבל מעט גבוהה
כאשר יגיעו לאחוזי מימון גבוהים .
לקוחות בנקים אחרים כנראה יקבלו הצעה לא אטרקטיבית (במיוחד באחוזי מימון גבוהים).
יש הטבות לפותחי חשבון בנק, תוכלו לקבל הטבה משמעותית בריבית המשכנתא אם
תפתחו שם חשבון .
להגשת בקשה למשכנתא ניתן להתקשר ל- 2009 *
או להיכנס לאתר האינטרנט של הבנק ולהשאיר בקשה שיחזרו אליכם.

הבנק הבינלאומי למשכנתאות:
הבנק החמישי בגזרה, ממש לא ממוקד משכנתאות, ישנה עליה קטנה בשנים האחרונות,
אבל לא מדובר בפעילות הליבה שלו.
קהל יעד-
לקוחות הבנק בלבד – הבנק מתרכז בעיקר בלקוחות הבנק שלו ובכאלו שמעוניינים להעביר
את החשבון לבנק, שאר סוגי הלקוחות פחות מעניינים אותו, אבל תמיד ינסה לתת משכנתא
ובנוסף גם לפתוח חשבון בנק .
רמת ריביות –
בינונית – גבוהה, לקוחות טובים של הבנק כנראה יקבלו הצעות טובות, שאר הלקוחות יצטרכו
להתאמץ קצת יותר כדי להגיע לאותן ריביות .
הטבות לפותחי חשבון בנק, תוכלו לקבל הטבה בריבית אם תפתחו שם חשבון, בנוסף מדי
פעם נותנים הטבה בסך 3,000 ש”ח (שמקוזזים מדמי פתיחת התיק לפותחי חשבון).
להגשת בקשה למשכנתא ניתן להתקשר ל- 3533 *
או להיכנס לאתר האינטרנט של הבנק ולהשאיר בקשה לאישור עקרוני למשכנתא .

בנק אגוד משכנתאות:
נעלם ממפת המשכנתאות בשנים האחרונות, מאוד קשה לקבל שם אישור מהיר למשכנתא
ומאוד קשה ללקוח מבחוץ לנהל מולם תהליך ארוך .
קהל יעד –
לקוחות הבנק בלבד, הבנק בעצם עסוק בלשמר את לקוחות הבנק שלא יקחו משכנתא בבנק
אחר ועל הדרך יעבירו את החשבון שלהם למתחרה, מה שנקרא, שימור לקוחות .
רמת ריביות –
נמוכה – גבוהה מאוד, לקוחות טובים של הבנק כנראה יקבלו הצעות טובות, שאר הלקוחות
יקבלו הצעות לא רלוונטיות.
יש הטבות לפותחי חשבון בנק, תוכלו לקבל הטבה בריבית אם תפתחו שם חשבון .
להגשת בקשה למשכנתא ניתן להתקשר ל- 3210 *
או להיכנס לאתר האינטרנט של הבנק ולהשאיר בקשה לאישור עקרוני למשכנתא.

בנק ירושלים למשכנתאות:
בנק מאוד ותיק בעולם המשכנתאות, יחד עם זאת, מדובר בבנק מאוד נישתי שנתח השוק
שלו הוא אפסי. לבנק יש ייחודיות בכך שהוא יכול לאשר משכנתאות מורכבות יחסית (לווים
חלשים פיננסית, נכסים מורכבים מבחינה רישומית ועוד).
קהל יעד-
לקוחות כל הבנקים שיש להם בעיה לקבל אישור בבנקים אחרים – הבנק מתרכז בעיקר
בלקוחות שקשה להם לקבל משכנתא בבנקים אחרים ומוכן לאשר (בריביות גבוהות יחסית)
גם משכנתאות שלא אושרו בבנקים אחרים .
רמת ריביות –
גבוהה מאוד, זה לא משנה אם יש לכם חשבון שם או לא, רמת הריביות תהיה גבוהה מאוד
בעיקר בשל הסיכון שהם לוקחים כאשר הם מאשרים משכנתאות מורכבות.
אין הטבות לפותחי חשבון בנק .
להגשת בקשה למשכנתא ניתן להתקשר ל- 076-8090115
או להיכנס לאתר האינטרנט של הבנק ולהשאיר בקשה לאישור עקרוני למשכנתא .

אני יכול לגשת לבנק לבד
33%

- כמה כסף יש לכם וכמה הבנק יתן לכם -

תאריך עדכון: 11/04/2020

הון עצמי למשכנתא הוא סכום הכסף שלכם, אשר ביחד עם המשכנתא שתיקחו מהבנק,
יממן את רכישת הדירה החדשה שלכם .
ההון העצמי משפיע על גובה המשכנתא שתוכלו לקחת בהינתן ההון הזה.
ככל שההון גדול יותר, כך תוכלו לקחת משכנתא גדולה יותר, וההיפך .
לפני הכל, מבחינת אחוזי המימון האפשריים הניתנים בבנק ישנה טבלה המפרטת את שיעור
המימון המרבי המותר על ידי בנק ישראל :

1 . רוכשי דירה ראשונה – 75%.
2 . משפרי דיור – 70%.
3 . רוכשי דירה להשקעה – 50%.
4 . נוטלי משכנתא למטרה אחרת – 50%.

כלומר, אם אתם רוכשי דירה ראשונה ויש לכם 250 אלף ₪ אז תוכלו לקבל מהבנק
עד 750 אלף ₪ לטובת מימון העסקה (מבלי להיכנס עדיין לכושר ההחזר החודשי וכו’).
הערה מאוד חשובה שלרוב, אנשים נוטים לא לקחת אותה בחשבון .

**קניית הדירה היא לא ההוצאה היחידה* *
ולכן תמיד חשוב לזכור שישנם עוד הוצאות נלוות כמו –
דמי תיווך – רכישה דירה דרך מתווך עולה כסף.
לרוב, דמי התיווך מסתכמים בכ- 1% עד 2 מערך הדירה פלוס מע”מ.

מס רכישה – יש מס, והבעיה היא שבמקרים רבים של רכישת דירה ראשונה, רוכשים רבים
בכלל לא לוקחים אותו בחשבון פשוט בגלל חוסר ידיעה .
מס רכישה צריך לשלם בהתאם למדרגות מס ולתנאים מסוימים שקבועים בתקנות מס
הכנסה.

תשלום לעורך דין – עורך דין הוא חלק אינטגרלי מעסקת רכישת דירה. שכר הטרחה של עורך
הדין נע בין 0.5% ל- 2% .

עלויות הובלה – העלות הכוללת של השירות הזה יכולה לנוע בין 5 אלף ל- 10 אלף שקל, כולל
ההובלה.
ריהוט וציוד חדש לבית – נוטים לשכוח זאת, אבל מעבר לדירה חדשה לרוב מלווה בהשקעות
גדולות בריהוט ובציוד חדש לבית. כמה? תלוי בכם.

אני יכול לגשת לבנק לבד
40%

- מדד המחירים לצרכן -

תאריך עדכון: 17/04/2020

מדד המחירים לצרכן הוא אינדיקציה למגמת מחירים במשק, אשר בודק את השינוי שחל
במחירם של שורת שירותים ומוצרים אותם צורכת המשפחה הישראלית הממוצעת .

מדד המחירים לצרכן הוא נתון מספרי, הבודק מדי חודש את שיעור השינוי במחיר המוצרים
והשירותים בישראל.
המדידה מתבצעת מדי חודש באמצעות בדיקת מחירו של סל קבוע של מצרכים ושירותים המייצגים את סל הצריכה הממוצע של משקי-בית ישראליים.
את המדידה מבצעת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, והנתונים מתפרסמים מדי ב- 15 לכל חודש .

הסל מורכב מ- 10 קבוצות ראשיות של מוצרים ושירותים: מזון, פירות וירקות, דיור, תחזוקת
הדירה, ריהוט וציוד לבית, הלבשה והנעלה, בריאות, חינוך תרבות ובידור, תחבורה ותקשורת
ושונות. כל קבוצה כוללת תתי-סעיפים שונים נוספים .

כל אחת מהקבוצות מקבלת משקל שונה במדד, בהתאם לדפוס הצריכה החודשי של
משפחה ממוצעת בישראל.
כך למשל, אם 25% מהוצאותיה של משפחה ממוצעת הן עבור דיור – גם משקלו במדד המחירים יהיה 25% . במטרה להתאים אותו לשינויים בהרגלי הצריכה של האוכלוסייה, המוצרים והשירותים הכלולים בסל מעודכנים מדי שנתיים .

בנוסף משקף המדד את רמת האינפלציה במשק – כלומר שיעור עליית המחירים מחודש
לחודש. יעד האינפלציה השנתי של בנק ישראל הוא 1% עד 3% בשנה – המוגדר כתחום
יציבות מחירים. כאשר המדד יורד באופן עקבי, והמחירים יורדים מחודש לחודש – מגדירים
זאת “דפלציה” .
איך מדד זה משפיע על המשכנתא שלנו ?
ישנם מסלולים בתמהיל המשכנתא שיתרת הקרן (סכום החוב) באותו מסלול צמודה למדד
המחירים לצרכן מה שאומר שכשהמדד משתנה יש השפעה על הקרן באותו מסלול נבחר.

אני יכול לגשת לבנק לבד
47%

- מדד תשומות הבנייה -

תאריך עדכון: 22/04/2020

כמו במדד המחירים לצרכן כך גם כאן, המדד מודד את השינויים החלים במשך הזמן בהוצאה
הדרושה לקניית “סל” קבוע של חומרים, מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים,
והמייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה.

מדד זה משקלל את השינויים במחירי הבניה של דירות למגורים בעקבות שינויים בעלות חומרי הגלם השונים (בטון, ברזל וכו’…) מחודש לחודש.

כאשר רוכשים דירה מקבלן, מחיר הדירה מוצמד למדד תשומות הבנייה וזאת מכיוון שלוקח
מספר שנים לבנות דירה והקבלן שמכר לכם דירה במחיר מסוים חשוף לשינויים בעלויות
השונות .
איך מדד זה משפיע על המשכנתא שלנו ?
מדד זה פועל בדומה למדד המחירים לצרכן, אך במקום להיות מוצמד ליתרת הקרן
במשכנתא, הוא מוצמד ליתרת התשלומים שהרוכש טרם שילם לקבלן.

לדוגמא:
אם יתרת התשלומים לקבלן עומדת על 1,000,000 ש”ח, ומדד תשומות הבניה עלה ממועד ההצמדה ועד למועד התשלום ב-1%, יהיה עליכם לשלם לקבלן סכום נוסף של 10,000 ש”ח בעבור ההצמדה.

אני יכול לגשת לבנק לבד
54%

- מסלולי המשכנתא הנפוצים -

תאריך עדכון: 28/04/2020

אחד הנושאים החשובים ביותר בעת תכנון ולקיחת משכנתא הוא נושא בחירת מסלולי
ההלוואה ובניית תמהיל משכנתא.
יש עשרות מסלולים של הלוואה לרכישת דיור, ביניהם מסלולים נפוצים המתאימים במיוחד לתקופה של סביבת ריבית נמוכה .
ראוי להדגיש כי לכל מסלול משכנתא יש מאפיינים ייחודיים אחרים, כאשר גובה הריבית
וההצמדה נקבעים לפי פרמטרים שונים כמו גובה המשכנתא, שווי הנכס, יכולת ההחזר, מצב
המשק הישראלי ונתוני הכלכלה העולמית ופרמטרים נוספים.
לכל מסלול יש ריבית אחרת וכל מסלול מציע רמות סיכון שונות. לכן, חשוב להכיר את האפשרויות הקיימות על מנת לקבל החלטה שקולה ואחראית, יש לזכור כי משכנתא לוקחים על סכום גבוה ויש להתחייב לשנים ארוכות, במקרים מסוימים לעשרים וחמש שנה עד לשלושים שנה.

מהם ההבדלים בין מסלולי המשכנתא השונים?
עוד לפני ההסבר על מסלולי משכנתא נפוצים ומקובלים המתאימים לסביבה של ריבית
נמוכה במשק, חשוב להבין מהם ההבדלים העיקריים בין מסלולי ההלוואה.
למעשה, ישנם שלושה הבדלים עיקריים בין מסלולי המשכנתא :
1. סוג הריבית (פריים, קבועה, משתנה, לייבור ועוד).
2. סוג ובסיס ההצמדה (מדד המחירים לצרכן, אירו, דולר, לא צמודה).
3. מסלול פירעון המשכנתא (תשלומי החזר חודשיים קבועים, החזר חודשי יורד, פירעון
שוטף).

בבחירת המסלולים חייבים לעמוד ברגולציות של בנק ישראל –
* לפחות שליש מסכום המשכנתא חייב להיות במסלול של ריבית קבועה (צמודה/לא צמודה).
*בלקיחת מסלולים בריבית משתנה קצרת מועד (כל שנה, שנתיים, שלוש שנים וארבע
שנים) יש איסור לקחת במצטבר יותר משליש מסכום המשכנתא .
*סך ההחזר החודשי לא יעלה על 40% מסך ההכנסה הפנויה החודשית.
(לרוב בנקים מאשרים עד 35% ולא יותר).
עכשיו נצא לסקירה קצרה על מסלולי המשכנתא הנפוצים.
תהנו 😉

אני יכול לגשת לבנק לבד
61%

- ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) -

תאריך עדכון: 02/05/2020

כשמו כן הוא, זהו מסלול שאין בו הפתעות לאורך כל חיי המשכנתא, אתם יודעים מה ההחזר
החודשי שלכם עליו עכשיו ובעוד 30 שנה.
מוכר גם כ- קל”צ .

כמה נקודות –
• הלוואה יקרה, ריביות גבוהות ביחד למסלולים אחרים .
• אחוז המימון ישפיע על גובה הריבית .
• במידה ותרצו לפרוע מוקדם את מסלול זה, קחו בחשבון, יש קנסות.
• כדי להורית את גובה הריבית צריך לקצר את חיי ההלוואה.
• הלוואה בטוחה, ההחזר החודשי ידוע מראש ולא משתנה.

הטעות הנפוצה –
שמים משקל גבוה מידי כדי להקטין סיכון אבל בהתאם משלמים יקר יותר.

אני יכול לגשת לבנק לבד
69%

- ריבית קבועה צמודה (ק"צ) -

תאריך עדכון: 03/05/2020

מסלול משכנתא בעל ריבית קבועה ולא משתנה (הריבית לא תשתנה לעולם).
קרן המשכנתא (הסכום אותו לקחתם ואותו אתם חייבים לבנק) צמודה באופן ישיר למדד
המחירים לצרכן .
כלומר, אם ההחזר החודשי שלכם הוא 1,000 ₪ והמדד עלה ב 1% אז בעוד שנה ההחזר
החודשי שלכם יהיה 1,010 ₪ וכן הלאה.
מוכר גם כ- ק”צ .

כמה נקודות –
• הלוואה יותר זולה מקל”צ (במידה והמדד אינו משתנה).
• אחוז המימון ישפיע על גובה הריבית .
• במידה ותרצו לפרוע מוקדם את מסלול זה, קחו בחשבון, יש קנסות.
• כדי להוריד את גובה הריבית צריך לקצר את חיי ההלוואה.
• ההחזר החודשי יכול לעלות בעקבות ההצמדה למדד .

הטעות הנפוצה –
הימנעות ממסלול זה במחשבה שמסוכן מידי .
לוקחים מסלול זה לתקופה ארוכה יותר ממסלולים לא צמודים .

אני יכול לגשת לבנק לבד
75%

- ריבית משתנה לא צמודה (מל"צ) -

תאריך עדכון: 04/05/2020

מסלול שמשלב שני מסלולים בתוכו.
הריבית משתנה כל תקופה מסוימת והקרן לא צמודה למדד .
במסלול הזה יש נקודת יציאה + נקודת שינוי ריבית.
בנקודה זו אנו יכולים לבחור לצאת מן המסלול ללא עמלת יציאה ובאותה הזדמנות הריבית תתעדכן על בסיס עוגן מסוים שמשקף (פחות או יותר) את רמת הריביות במשק .

כמה נקודות –
• מסלול ריווחי לבנק, מה שאומר שאם בחרתם בו תוכלו לקבל ריביות טובות יותר
במסלולים אחרים .
• אחוז המימון משפיע על גובה הריבית .
• אין עמלת פירעון מוקדם במידה ותפרעו בנקודת היציאה .
• הלוואה מסוכנת בגלל שהיא משתנה.
• צמוד לעוגן אג”ח .

הטעות הנפוצה –
לא מבינים שהיא משתנה, שילוב לא מושכל הופך אותה בקלות להלוואה יקרה.

אני יכול לגשת לבנק לבד
82%

- ריבית משתנה צמודה (מ"צ) -

תאריך עדכון: 05/05/2020

דומה מאוד ל”ריבית הקבועה” אך עם שינוי קל.
במסלול הזה יש נקודת יציאה + נקודת שינוי ריבית.
בנקודה זו אנו יכולים לבחור לצאת מן המסלול ללא עמלת יציאה ובאותה הזדמנות הריבית תתעדכן על בסיס עוגן מסוים שמשקף (פחות או יותר) את רמת הריביות במשק .

כמה נקודות –
• המסלול הכי ריווחי לבנק, מה שאומר שאם בחרתם בו תוכלו לקבל ריביות טובות יותר
במסלולים אחרים .
• הלוואה הכי מסוכנת בגלל שהיא גם משתנה וגם הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן .
• אין עמלת פירעון מוקדם במידה ותפרעו בנקודות היציאה .
• אחוז המימון משפיע על גובה הריבית .

סיבות ללקיחת מסלול זה-

1. סיבה טובה – כשיש תכנון לפרוע מוקדם מקבלים ריביות טובות במסלולים אחרים .
2. סיבה סתמית – אין הבנה בנוגע לסיכונים של מסלול זה.
3. סיבה גרועה – כשאין ברירה כי יכולת ההחזר שלכם נמוכה .

אני יכול לגשת לבנק לבד
89%

- ריבית פריים -

תאריך עדכון: 06/05/2020

מסלול משכנתא בו אין הצמדה למדד, וההחזר החודשי מתנהג על בסיס ריבית הפריים .
הריבית היא 1.5% קבוע + ריבית הניתנת פעם בחודש על ידי בנק ישראל.
נכון לכתיבת מאמר זה (25/02/2020) ריבית בנק ישראל היא 0.15% כך שריבית הפריים
היא 1.65% .

כמה נקודות –
• העוגן הוא ריבית בנק ישראל.
• נכון להיום זה המסלול עם הריבית הזולה ביותר .
• אין עמלות פירעון מוקדם.
• מסלול קצת מסוכן ולא יציב .
• מסלול הכי פחות ריווחי לבנק .
• הגבלה של עד מקסימום 33% מהסך הכולל של המשכנתא .

הטעות הנפוצה –
התעלמות מסיכונים.

אני יכול לגשת לבנק לבד
96%

- לוחות סילוקין -

תאריך עדכון: 12/05/2020

בתחום מתן ההלוואות, לוח סילוקין הוא טבלה המציגה את שלבי ההחזר של הלוואה הנפרעת
בתשלומים .
לוח הסילוקין נגזר מהסכם ההלוואה, כך שבסיום תקופת ההלוואה יוחזרו במלואם הן הקרן
(סכום החוב) והן הריבית שהצטברה על הלוואה זו לאורך תקופת החזרתה .

בישראל קיימים שלושה לוחות סילוקין-
כדי להסביר על כל אחד מהם בקצרה, אתן לכם דוגמא :
נניח שלקחתם הלוואה בגובה 100,000 ₪ הנושאת ריבית של 10% (כלומר 10,000ש”ח) 
ל- 10 ימים – באפשרותכם לבחור באחד משלושה לוחות סילוקין להלוואה (כלומר הדרך בה
תחזירו את הכסף) –

1. לוח סילוקין בוליט – נקרא גם בלון / גישור –
אתם תשלמו בכל אחד מהימים 1,000 ₪ על חשבון הריבית, וביום האחרון תשלמו גם
את הקרן בגובה 100,000 ש”ח.

2. לוח סילוקין שפיצר –
אתם תשלמו בכל יום 11,000 ש”ח בהתחלה יותר על חשבון הריבית, ולאחר מכן יותר על חשבון הקרן.

3. לוח סילוקין קרן שווה – נקרא גם קרן נפרעת לשיעורין –
ביום הראשון אתם תשלמו 14,000 ש”ח ובכל יום ההחזר ירד קצת עד שביום האחרון
הוא יעמוד על 7,000 ש”ח כך שבכל יום תשלמו חלק זהה מהקרן והתשלום על הריבית
ילך ויקטן.

בפועל החישוב מעט שונה, אך הדוגמא שנתתי לכם כאן היא בשביל להבהיר בצורה פשוטה
וברורה את ההבדלים בין לוחות הסילוקין.

100%

לבנק הולכים רק עם יועץ משכנתאות מומחה מנוסה ובעל קשרים

לבנק הולכים רק עם יועץ משכנתאות מומחה, מנוסה ובעל קשרים.

מעל 200 לקוחות מרוצים
מעל 25 מיליון ש"ח שנחסכו ללקוחותינו​
מעל 1,500 שנים שנחסכו ללקוחותינו​
מעלל 200 לקוחות מרוצים
מעל 25 מיליון ש"ח נחסכו ללקוחותינו
מעל 1,500 שנים נחסכו ללקוחותינו
צרו קשר

טלפון: 079-5010050
אימייל: Office@OBest.co.il
כתובת: פלי”ם 2, מרכז העסקים, חיפה.

פירמת אובסט 
מחזור משכנתא
משכנתא חדשה
מחיר למשתכן
בנייה עצמית
איחוד הלוואות
 .חיסכון והמון.
סגירת תפריט

שיחה איתנו היא ללא עלות השאר פרטים ואחד מנציגנו יחזור אליך בהקדם